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30/10/2007 - Gazeta de Ribeirão Escrever Comentário Enviar Notícia por e-mail Feed RSS

O "boom" e a "bolha" imobiliária

Por: Luis Nassif


Cuidado com o "boom" do setor imobiliário. Historicamente, o setor sempre padeceu da falta de financiamento e de recursos. O risco agora é outro: excesso de liquidez que está levando muitas empresas a um crescimento descuidado.

No total, foram R$ 50 bilhões de dólares injetados no setor. R$ 20 bi dos novos IPOs; R$ 20 bi de securitização dos financiamentos diretos das construtoras para os bancos; e R$ 10 bi de recursos externos.

Em uma ponta, houve aumento expressivo da oferta. Mas que não chegou a ser acompanhada pela demanda. Nessa competição, houve uma inflação nos preços dos terrenos e uma política temerária, de algumas empresas, de reduzirem significativamente a margem bruta do empreendimento. Em geral, considera-se 10% de margem o mínimo cauteloso. Há empreendimentos trabalhando na faixa de risco de 5%.

***

E aí o setor se depara com uma série de riscos. O primeiro, o possível descolamento entre os custos da construção e o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que serve de base para a maioria dos financiamentos diretos.

O segundo, a volta do caixa único das empresas. Depois do caso Encol, foi criada a figura o patrimônio de afetação, separando os empreendimentos de tal maneira que a quebra da empresa não afetasse a segurança de cada empreendimento em particular. Com o excesso de liquidez, as grandes empresas voltaram a centralizar o caixa.

Finalmente, a demanda aumentou pouco. E se está em um setor onde a barreira de entrada é mínima. Quando começa um "boom", imediatamente há uma série de entrantes, disputando o mercado que está sendo criado. E a tecnologia hoje está acessível a empresas de qualquer porte, graças ao avanço da indústria de componentes.

***

Alguns grupos estão entrando pesadamente no segmento de baixa renda, e espremendo
margens, sem atentar para custos. É outra área que pode criar gigante. No entanto, há uma bolha perigosa em formação. O ciclo de vida de um imóvel (do projeto até a venda final) em médioa é 36 meses. Muitas empresas que abriram capital estão sendo prisioneiras do ciclo do mercado, dos resultados trimestrais.

Funciona assim:

1.A Empresa abre capital e vende ações em Bolsa.

2.O mercado aguarda a divulgação dos balanços trimestrais para precificar o preço das ações da companhia. Se o resultado é ruim, o preço da ação cai.

3.A forma prevista de contabilização do balanço, no entanto, é pelo andamento das obras, não pelo efetivo recebimento.

Pior, algumas dessas empresas saíram comprando terreno a torto e a direito, muitas vezes com lances excessivos, descuidando-se por completo da estrutura de custos. A contabilização desses terrenos está criando um verdadeiro banco de terrenos, na espanca de que o crescimento da demanda garanta tudo - inclusive erros na definição dos custos.

***

Há a necessidade urgente da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) definir novas normas para a contabilização das empresas de construção civil. E do próprio setor se precaver. O "boom" imobiliário é real, mas uma nova Encol poderá colocar tudo a perder.

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