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29/09/2007 - Gazeta do Sul Escrever Comentário Enviar Notícia por e-mail Feed RSS

Evite dor de cabeça ao comprar um imóvel

Por: José Augussto Borowsky


Se você quer evitar incomodação e pendengas judiciais na compra de uma casa, apartamento, terreno ou outro bem imóvel, comece por um bom contrato. O alerta é do advogado, mestre, doutor e professor da Unisc, Jorge Renato dos Reis, coordenador dos cursos de especialização em Direito Imobiliário.

Você já imaginou adquirir a residência dos seus sonhos, pagá-la e, algum tempo depois, descobrir que estava penhorada? Situações como esta estão se tornando cada vez mais comuns, mas podem ser evitadas. E isso passa por uma assessoria especializada e cautela. “Não existem negócios sem riscos. Mas eles podem ser reduzidos quase a zero mediante algumas providências pré-contratuais e um contrato bem elaborado”, garante Reis.

De acordo com ele, depois de definido o imóvel, o comprador e o vendedor devem elaborar um contrato de promessa de compra e venda. Este antecede o contrato de compra e venda, que é a escritura pública. Reis explica que o primeiro também deve ser registrado em cartório, pois isso dará garantias ao comprador. No momento em que esse documento estiver registrado, explica que o imóvel não pode ser vendido para outro ou mesmo ser penhorado.

A promessa, conforme Reis, vigora até a outorga da escritura pública de compra e venda, que igualmente vai para registro no Cartório de Imóveis. Este registro jamais poderá ser esquecido.

Na elaboração do contrato, diz que devem ser tomadas todas as precauções. Cita, por exemplo, a busca de certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais e a matrícula atualizada do imóvel. Esta deve ser no máximo de 30 dias. “Normalmente, as imobiliárias prestam esta orientação. Caso contrário, deve ser consultado um advogado da área.”

O contrato de promessa pode ser revisado e até anulado de forma mais fácil. O registro também pode ser anulado, mas apenas em situações especiais. E, neste caso, o trâmite é mais complicado. “Para evitar problemas e pendengas judiciais, deve-se deixar tudo claro antes de encaminhar ao cartório.”

CUIDADOS BÁSICOS

Para adquirir um imóvel com tranqüilidade, existem passos básicos a serem seguidos:
* Confira a matrícula do imóvel no Cartório de Registro Imobiliário.
* Na matrícula consta, entre outros, a descrição do imóvel e se existe ou não hipoteca, servidão ou penhora em razão de alguma execução judicial que o vendedor esteja sofrendo, se o vendedor é efetivamente o proprietário do imóvel, se tem mais de 18 anos e se está em condições normais de expressar sua vontade.
* Caso contrário, a venda precisará de autorização judicial.
Se o vendedor for pessoa jurídica, veja se quem a representa tem poderes para negociar. Isso é feito através do contrato social da empresa ou via procuração que especifique o poder para vender o imóvel.
* É necessário que o cônjuge do vendedor assine o contrato de venda. A exceção é quando o regime de bens do casamento for o da separação absoluta. Em separação absoluta, é preciso cautela, pois se o bem foi adquirido durante o casamento, poderá ser considerado propriedade comum do casal.
* Se o vendedor vive o casamento informal (união estável) também há a necessidade da anuência do companheiro caso o imóvel que está sendo vendido tenha sido comprado durante o período de convivência comum.

Cuidado com a fraude contra credores

Entre os cuidados que o comprador deve ter, Jorge Reis chama a atenção para a possibilidade de a venda representar uma tentativa de fraude contra credores ou à execução. Explica que existem casos em que as pessoas tentam se desfazer de um imóvel para não pagar dívidas com a penhora do bem. “Se alguém comprar nestas condições, vai perder o imóvel”, alerta. Para evitar o problema, explica que deve ser buscada, na Justiça Estadual, Federal e do Trabalho, de domicílio do vendedor, uma certidão negativa de execuções cíveis, fiscais e trabalhistas.

Para verificar a existência de fraude contra credores o caminho é um pouco mais longo. Passa pelo Cartório de Protesto de Títulos, pela Receita e Procuradoria Federal e pela Secretaria Municipal da Fazenda. Ainda aconselha a busca de certidão negativa de ações cíveis e criminais e a certidão negativa de débitos condominiais. Se o vendedor for pessoa jurídica, há a necessidade de buscar a certidão negativa de débito junto ao INSS e a negativa de débitos do FGTS.

Em se tratando de imóvel rural, deve ser verificado o Certificado de Cadastro para Imóvel Rural e o Cadastro de Área de Preservação Permanente. “As providências são muitas. Mas, para um negócio seguro, elas são necessárias”, conclui.

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